Ruotsissa ei tunneta meidän asunto-osakeyhtiölainsäädännön mukaista omistusasumismuotoa. Siellä on ollut yleistä, että asuminen hoituu asumisoikeusmuotoisena. Nyt on kuitenkin 3-D kiinteistönmuodostuksen myötä tullut mahdolliseksi päästä asunnon omistajaksi uusissa talon-rakentamiskohteissa. Meidän lainsäädäntömme mukaan asunto-osakeyhtiön osakas ei omista asuntoaan, koska yhtiö omistaa rakennuksen ja osakas omistaa osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan tietyn asunnon yhtiössä.

Tämä uudistus Ruotsissa on poikinut tutkimuksia, joissa on selvitetty tämän uuden asumismuodon etuja ja sen merkitystä yleensä. Ruotsissa voi siis tulevaisuudessa todella omistaa itse asunnon kiinteistössä, jossa on useita asuntoja. Omistajan itsenäisyyttä rajoittavat kuitenkin kaikki kiinteistön yhteiskäytössä olevat osat, porraskäytävät, hissit, kellarit, autojen säilytystilat, piha-alueet jne. Näille yhteisomistuksessa oleville osille on luotava yksi tai useampia elimiä niiden huoltamiseksi, jotka vastaavat meidän yksityistielain mukaisia tiekuntia.

Tämä uusi omistamisen muoto antaa oikeudellisessa mielessä suuremman vaikutusvallan asumiseen kuin asumisoikeusvaihtoehdossa. Maakaaressa määrätään mihin omistajalla on oikeus itse asunnossa ja kiinteistössä, jossa asunto sijaitsee. Tällainen omistusasunto on vapaasti myytävissä ja vuokrattavissa. Tutkimuksen mukaan vuokraustapauksessa asukkaan oikeusturvassa ei ole eroja omistusasunnon ja asumisoikeusasunnon välillä. Omistusasunnon omistajan kustannukset asunnosta ei Ruotsin vuokralain perusteella saa vaikuttaa asunnon vuokraan. Asunnon käyttöarvon pitäisi ensisijaisesti vaikuttaa vuokran määrään. Näin ollen oletetaan, etteivät nämä asunnot tule kiinnostamaan pääomasijoittajia.

Häirikkötapauksissa joutuu omistusasunnon ollessa kysymyksessä oikeusteitse vaatimaan oikeuksiaan, ja silloin joutuu punnitsemaan voiko joutua pahimmassa tapauksessa myös maksamaan tämän häiritsevän naapurin oikeudenkäyntikuluja. Kun on kysymys asumisoikeusasunnosta, on asumisoikeusyhdistyksen hallitus velvollinen ryhtymään toimiin tällaista häirikköasukasta vastaan. Muussa tapauksessa asumisoikeushaltijalla voi olla oikeus alennettuun maksuun ja tämä voi myös vaatia yhdistykseltä vahingonkorvausta.

Kustannusten osalta omistusasunnon omistaja joutuu suoraan maksamaan vakuutuksia ja kiinteistöveroa, joista asumisoikeusasunnon haltija välillisesti säästyy. Sen sijaan omistustapauksessa omistaja saa laske hyväkseen yhteiskäyttökohteiden korkokulut.

Asumisoikeusyhdistys voi pahimmassa tapauksessa joutua konkurssiin, jos tarpeeksi monta asumisoikeusasukasta irtisanoo oikeuksiaan. Omistuskiinteistössä löytyy aina omistaja, jolta yhteiskäyttökohteiden hallinnosta vastaava elin voi periä tarvitsevansa varat. Omistaja voi vain päästä vastuistaan myymällä tätä omistusasuntoa. Yhteisten kustannusten kohdalla omistusasunto-muoto on näin ollen vakaampi asumismuoto.

Eräässä tutkimuksessa on todettu, että rakennukset, joissa on lukuisia omistusasuntoja, eivät kovin paljon eroa Ruotsissa vallalla olevasta asumisoikeusasumisesta. Verotuskäytäntö poikkeaa ja omistusasunnot voidaan vapaasti vuokrata omistajan haluamalla tavalla. Tutkimuksessa päädytään siihen, että tämä omistusasumismuoto on parhaiten toteuttavissa kahden asunnon vaihtoehdossa, jossa asunnot ovat päällekkäin. Hallituksen lainsäädäntöehdotuksessa esitetään, että kiinteistöjen rajat omistusasunnossa olisivat sisäseinissä. Kahden asunnon tapauksessa esitetään tutkimuksessa, että rajat noudattaisivat rakennuksen ulkoseiniä. Tällöin esim. ulkokatto olisi vain ylemmän asunnon omistajan omistuksessa! Lisäksi kulku asuntoihin olisi syytä järjestää erikseen. Tällä kahden asunnon vaihtoehdolla saataisiin minimoitua näitä yhteiskäyttökohteita, jolloin omistusoikeus olisi vahvemmalla pohjalla kuin useamman omistusasunnon rakennuksessa.

Tuntematta paremmin perustelut tälle Ruotsin uudelle lainsäädännölle, saa sen vaikutelman, että kaikki johtuu Ruotsissa käyttöön otetusta 3D-kiinteistönmuodostuksesta. Jostain syystä ei ole lämmetty Suomen asunto-osakeyhtiömallista, joka meillä tuntuu toimineen suhteellisen hyvin. Käsittääkseni meillä ei ole jouduttu perustamaan lukuisia yhteiskäyttökohteiden hallintoratkaisuja. Kiinteistöjen yhteisiä lämpökeskuksia ja pysäköintialueita on voitu järjestää yhtiömuotoisena, mutta hissejä, porraskäytäviä ja piha-alueita varten ei ole ollut tarvetta järjestää erillisiä hallintokuntia.